杨成、邢虹诉高杨、第三人普洱城投置业有限公司侵权纠纷案
2015-12-11 09:52:57
（一）首部
1、判决书字号：普洱市思茅区人民法院（2014）思民初字第1115号判决书。
2、案由：侵权纠纷。
3、诉讼双方
原告：杨成、邢虹。
被告：高杨。
第三人：普洱城投置业有限公司。
4、审级：一审。
5、审判机关和审判组织
审判机关：云南省普洱市思茅区人民法院。
审判员：杨昌金。
6、审结时间：2014年12月2日。
（二）诉辩主张
二原告诉称：2012年1月10日，原、被告订立《房屋买卖合同》，合同约定“原告将其购买的、尚未办理产权登记的白云和园3-1-302号住房卖给被告，此房属于被拆迁户的拆迁安置商品房，总价款为393000.00元，具体付款和交易方式为：在2012年1月10日即签订《房屋买卖合同》当天，被告应向原告支付50000.00元定金，被告支付定金后，原告应于2012年2月28日前在其与开发商签订的《商品房购销合同》上将被告名字增加为共同买受人，加名当日被告应再向原告支付50000.00元购房款，剩余房款则由被告根据开发商的要求到开发商处交纳，在被告交清房款并取得与原告共有的房产证后30日内，原告再协助被告办理取消共有人事宜，将房屋登记为被告单独所有”等事项。该合同签订后，被告高杨于2012年1月10日向原告支付了50000.00元定金，原告于2012年1月12日在《商品房购销合同》上将被告增加为共同买受人，但被告却违约，未在同日再向原告支付50000.00元购房款，剩余房款在原告和开发商的多次催促下也并未向房产商交纳。
因被告有上述违约行为，二原告于2013年12月向普洱市思茅区人民法院提起诉讼，要求判令解除原、被告订立的《房屋买卖合同》及判令被告协助原告办理取消其在《商品房购销合同》上作为共同买受人的相关手续。法院审理后，判令解除了原、被告订立的《房屋买卖合同》，但对原告诉求的取消被告在《商品房购销合同》上作为共同买受人的诉讼请求，法院认为因涉及到案外人房产商及另一个合同，应属另外一个法律关系，应另案处理，在该案中不宜处理。原告认为法院判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》后，原、被告双方就应根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定和各自过错，承担“返还财产、恢复原状”等义务，即双方均有义务将权利、义务恢复到签订《房屋买卖合同》之前的状态。在《房屋买卖合同》订立之前，被告是无资格作为共同买受人的，是原告根据《房屋买卖合同》的约定将其增加为《商品房购销合同》的共同买受人，现因《房屋买卖合同》已被法院判令解除，被告就失去了作为共同买受人的合法依据。被告有义务取消其作为《商品房购销合同》中的共同买受人，但被告却迟迟不履行该义务，如被告继续作为共同买受人，则不符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，也将取得“共同买受人”这一资格的不当得利，也会给原告将来取得和行使该房屋物权造成重大妨碍和损失。因《商品房购销合同》是原、被告与普洱城投置业有限公司（以下简称城投公司）签订的，取消被告作为共同买受人的相关事宜涉及到该合同的变更，因此需要将城投公司列为第三人，以便更顺利地履行相关合同变更手续。原告为维护其合法权益，遂向法院提起诉讼，请求法院判令：1、由被告恢复原状，即立即办理取消其在原、被告与第三人城投公司于2012年1月12日签订的《商品房购销合同》中作为共同买受人的相关事宜；2、由第三人协助履行变更《商品房购销合同》的相关手续；3、本案诉讼费和变更《商品房购销合同》产生的费用由被告承担。
被告辩称：1、原、被告订立房屋买卖合同前，原告向被告承诺该房屋可以按首套房的相关规定进行贷款，但《商品房购销合同》签订后，因原告已经办理了多套房屋贷款，导致被告无法办理房屋贷款；2、本案涉及的房屋属商品房，商品房是可以买卖的，该房屋在《商品房购销合同》订立前属于第三人城投公司而非原告，《商品房购销合同》是原、被告一起与第三人城投公司签订的，原、被告应作为共同买受人；3、现第三人城投公司无权变更被告是否作为共同买受人。基于前述理由，被告认为原告的诉讼请求不应得到支持。
第三人述称：1、与第三人订立《商品房购销合同》是原、被告的自愿行为，只要符合房屋购买条件，第三人无权准许或不准许个人或多人成为《商品房购销合同》的共同买受人，已备案的《商品房购销合同》在未办理房屋产权登记前是不允许更改的；2、第三人尊重普洱市思茅区人民法院（2014）思民初字第8号民事判决，但如因诉讼导致第三人的权利被损害，第三人将依法主张权利；3、因本案诉讼产生的一切费用第三人不予承担；4、第三人是《商品房购销合同》的相对方，其义务系按约定交房，原、被告的义务是按约定交纳房款；5、第三人并不清楚原、被告订立《房屋买卖合同》的事实，其只认可与第三人订立合同的是原、被告。关于房款的交纳，商品房售价为292621.00元，原告于2011年9月9日向第三人交纳房款30000.00元，被告于2012年10月10日向第三人交纳房款62621.00元，被告又于2014年4月30日向第三人交纳房款200000.00元。
（三）、事实和证据
普洱市思茅区人民法院经公开审理查明：2012年1月10日，原、被告订立《房屋买卖合同》，合同约定：二原告将其向第三人城投公司购买的尚未办理产权登记的“白云和园”3-1-302号在建住房转卖给被告，总价款为393000.00元，被告应于当天向原告支付购房定金50000.00元；二原告应于2012年2月28日前协同被告到第三人处办理增加被告为共同买受人事宜，同日被告应向原告支付50000.00元转让费，购买该房屋所欠第三人的剩余购房款由被告到第三人处交纳，在原告取得产权证的30个工作日内，由其协助被告办理产权过户手续，将该房产登记为被告所有。原、被告同时对违约责任等事项进行了约定。合同签订当日，被告依约向二原告支付购房定金50000.00元，二原告与被告于2012年1月12日到第三人城投公司处将被告增列为共同买受人。在此之后被告一直未按约定向二原告支付50000.00元转让费及向第三人支付剩余购房款，二原告遂于2013年12月24日向普洱市思茅区人民法院起诉，请求法院判令解除原、被告订立的《房屋买卖合同》并由被告协助原告办理取消其在《商品房购销合同》中作为共同买受人的相关手续。法院审理后判决解除了原、被告订立的《房屋买卖合同》，但因取消被告作为共同买受人涉及到案外人即本案第三人是否同意的问题，故在该案中不进行处理。
另查明，上述判决生效后，被告高杨向第三人城投公司支付清了剩余的200000.00元购房款。
上述事实有下列证据证明：
普洱市思茅区人民法院2014年4月8日作出的（2014）思民初字第8号民事判决书一份，原、被告2012年1月10日订立的《房屋买卖合同》一份，原、被告与第三人2012年1月12日订立的《商品房购销合同》一份。
（四）判案理由
普洱市思茅区人民法院经审理认为：根据查明的法律事实，原、被告订立的《房屋买卖合同》被判决解除后，被告高杨应积极履行合同解除后的相应义务，配合原告到第三人处办理相关变更手续，但被告却于法院解除《房屋买卖合同》的判决生效后仍向第三人支付剩余房款，其行为严重损害了原告的财产权利，本案系因被告的侵权行为所引发的纠纷，故本案的案由应确定为侵权纠纷。基于合同的相对性，第三人城投公司在收取高杨房款时虽出于善意，但因商品房具有流通性质，房款由原告交纳或由被告交纳，并不会从实质上损害第三人的权利，如放任被告的恶意交款行为，必将严重损害原告的合法权益，导致契约中的无过错方利益受损，且如不及时对被告的恶意交款行为进行否定评价，将导致原告的权利不能得到及时救济，这并不符合法的正义价值。因此，原、被告订立的《房屋买卖合同》被解除后，被告应及时办理取消其在原、被告与第三人城投公司于2012年1月12日签订的《商品房购销合同》中作为共同买受人的相关事宜，为使《商品房购销合同》的买受人变更手续顺利办理，本院判令由第三人协助履行变更《商品房购销合同》的相关手续，故原告的第1、2项诉讼请求本院予以支持。因被告高杨不能继续作为共同买受人系因其违约所引起，故变更《商品房购销合同》产生的费用应由其自行承担，原告的该项诉讼请求本院亦予以支持。
（五）定案结论
普洱市思茅区人民法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：
一、由被告高杨于本判决生效之日起十五日内办理取消其在原、被告与第三人普洱城投置业有限公司于2012年1月12日签订的《商品房购销合同》中作为共同买受人的相关事宜，所产生的费用由被告高杨承担；
二、由第三人普洱城投置业有限公司协助履行变更《商品房购销合同》的相关手续。
（六）解说
本案的核心问题是案由定性问题。原、被告订立的《房屋买卖合同》经法定解除，合同解除法律后果涉及到溯及力及损害赔偿问题，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，该条款的立法本意是通过区分连续性合同与非连续性合同而使合同解除具有不同的法律效力。原、被告属《商品房购销合同》的同一方当事人，第三人城投公司系该合同的相对方。在《房屋买卖合同》中，原、被告系该合同的相对方，从第三人的角度出发，《房屋买卖合同》的条款属原、被告的内部约定，未经第三人同意，对其不发生法律效力。故《房屋买卖合同》的解除并不影响《商品房购销合同》的效力，如将本案定性为合同纠纷，根据合同的相对性，并不能从根本上解决原、被告之间的诉争问题，还将引发原、被告与第三人之间的一系列诉讼，从而导致房屋所有权人长期存在争议甚至空缺状态，所谓“迟来的正义非正义”，争议不能及时得到解决，当事人的权利不能得到及时救济，这就与法的正义价值相悖。
根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条规定：“侵害民事权益，应当依照本法承担民事责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权……财产权益”，本案中，原、被告订立的《房屋买卖合同》被依法解除，但在此之后，被告仍向第三人进行了付款，这实质上是一种侵权行为，侵犯了原告的财产权益，故本案系因被告的侵权行为所引发的纠纷，属侵权纠纷。“任何人都不能因其违法行为获利”是民事法律的一项潜在基本原则，《房屋买卖合同》解除后，被告应按照合同解除的法律后果履行义务，但其却进行恶意付款，如肯定该行为的正当性，则会出现守约方受损、违约方获益的后果。根据房地产的发展规律，房产商具有相对确定性，而购房者具有不确定性，只要满足购房条件即可成为购房者，房产商将房屋卖给任何满足条件的购房者并不会从根本上损害其利益，但却与购房者的利益息息相关，为此，国家出台了一系列政策、法规对房产商的行为进行规范，从本案来讲，第三人将房屋卖给原告或被告，并不会损害第三人的利益。居于前述理由，本院作出上述判决。至本案例书写之日，判决内容已全部履行完毕。
云南省普洱市思茅区人民法院 杨昌金